Category: Financement

avril 21st, 2016 by nvoi

Vous avez déjà un logement dont vous êtes propriétaire. Vous souhaitez faire construire… du coup que faire? Sauf si vous êtes assez riche pour garder complètement votre 1e maison (pour vous ou pour la mettre en location), vous allez devoir vous en séparer. Pour financer la construction.

Mais.. si c’est pour financer.. c’est donc avant que la construction ne soit finie.. Problème ! Que faire ?

 

Prêt relais, à l’aide

C’est là qu’intervient une invention fort utile des banques : le prêt relais. Il permet de toucher l’argent de sa maison, enfin une partie, avant de la vendre. Le fonctionnement est le suivant :

  1. La banque vous fait une offre de prêt relais. Habituellement 70% de la valeur de votre maison, certifiée par 2 agences immobilières. Par exemple, 140 000 euros si votre logement vaut 200 k€
  2. Vous acceptez l’offre, et vous contractez ce crédit sur un an (voire deux). Chaque mois, vous rembourserez juste des intérêts (et l’assurance)
  3. Le crédit sera à taux (en 2016) de l’ordre de 2%
  4. Le capital du crédit sera du à la fin du crédit, c’est à dire lorsque vous toucherez l’argent de la vente de la maison. En ce sens, le prêt relais ressemble à un prêt in fine.
  5. L’argent de votre vente servira en priorité, et automatiquement, à rembourser la banque : celle-ci va en effet vous demander de faire signer à votre notaire un « ordre irrévocable » de verser l’argent de la future vente, en premier à la banque

Tout ensemble, avec les différents frais et assurance, le prêt relais va vous revenir à un ordre de grandeur de 4% du montant prêté (dans notre exemple 5 600 euros – pour un an)




 

Un déménagement temporaire ?

Une autre solution, qui ne fait pas intervenir la banque en prêt relais, consiste à vendre votre maison d’abord, et à déménager dans une location. Cela a plusieurs avantages :

  1. Si vous restez au moins 2 ans en location, vous aurez de nouveau droit à un prêt à taux zéro
  2. Si vous ne maîtrisez pas la durée de la construction, ou qu’elle risque d’être supérieure à un an, cela vous libère d’un poids : le logement est vendu en premier, c’est une chose faite, plus de stress, plus de risque de devoir la brader au dernier moment pour financer des travaux

Maintenant, un loyer vaut en général 0,4% du prix de vente du logement, soit 4,8% au bout d’un an. Vous allez donc perdre plus d’argent qu’avec la solution du prêt relais : et cela sans compter la fatigue et les frais du « double » déménagement nécessité par cette location intermédiaire.

 

Pour un achat ancien

Si vous ne faites pas construire, l’achat d’un logement ancien peut aussi nécessiter un prêt relais. Par contre, la location intermédiaire n’a pas trop d’intérêt dans ce cas : en effet, le délai de prise de possession de votre nouveau logement (3 mois, voire 6 mois si « vente longue »), est connu d’avance. Cette durée relativement courte, ne plaide pas pour un déménagement de plus.

 

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septembre 14th, 2015 by nvoi

Avec la baisse des taux d’emprunts bancaires observée depuis quelques années, il est devenu possible de s’endetter sur 25, voire 30 ans.

Pour une partie d’entre nous, construire une maison est le projet d’une vie : un cocon familial. Faut-il donc s’endetter plus longtemps, pour avoir une maison plus grande ?

Calculer ses intérêts rapido

Pour la suite de cet article, il te faut retenir une formule simple et approximative permettant de calculer le pourcentage d’intérêts qui sera payé en plus de l’argent emprunté :

  • I = A x T / 2
  • I = Intérêts totaux en pourcentage
  • A = Années d’emprunt
  • T = Taux d’emprunt en pourcent

Exemple :

  • A = 20 ans
  • T = 3%
  • I = 30%
  • C’est à dire que pour 200 000 euros empruntés, tu payeras 60 000 euros d’intérêts.

L’avantage de cette formule simplifiée est de vous rendre compte que les intérêts sont directement proportionnels à la durée d’emprunt.

 

Attention au trop grand

Pourquoi emprunter plus ? Si tu as un budget ric rac, ça permet d’être « dans le marché ». Par exemple, sur la banlieue d’Angers (et d’autres villes moyennes), un couple ayant un salaire de 2400 euros net ne peut emprunter que 192 000 euros intérêts compris sur 20 ans, donc de l’ordre de 148 KE net. C’est juste un peu faible pour avoir des maisons de qualité, et s’endetter sur 20 ans pour vivre les uns sur les autres, ou à 40km de son travail, c’est dommage. On est donc tenté de dire « et sur 25 ans? »

Le souci, c’est que ce passage à 25 ans permet à peine de passer à une capacité d’emprunt nette globale de 174KE. Bien pour gagner 15 ou 20 m2 de plus à Angers.

  • Mais inutile si tu as déjà une maison assez grande. En effet, à moins d’être jeune (moins de 30/35 ans) et d’espérer avoir encore beaucoup d’enfants, il est possible en faisant construire de connaitre le « taux d’occupation » de la maison à horizon des 20 ou 25 ans à venir. Si il est intéressant de devenir propriétaire, cela n’a aucun intérêt de payer pour des m2 qui ne seront jamais vraiment nécessaires. Surtout si ces m2 supplémentaires sont payés par les « dernières » années d’emprunt, des années qui rajoutent plus d’intérêts que de capital…

 

24 ans ou deux fois 12 ans : l’exemple qui dérange

Il est répandu sur la plupart des sites immobiliers, qu’il faut « se constituer un patrimoine immobilier ». Bullshit. Étant donné que le rendement d’une résidence principale est de l’ordre de -50% (c’est à dire que la moitié de l’argent sera perdu, et le reste se valorisera dans la maison), il faut MINIMISER les dépenses. De même, la croyance dit qu’il vaut mieux emprunter longtemps pour avoir plus gros. Or nous venons de voir plus haut que les intérêts payés sont proportionnels au nombre d’années d’emprunt.

Ce qui implique, en toute logique, et à taux égal (or un taux sur une durée plus courte, sera plus bas), que emprunter sur 2 x 12 ans, revient 2X moins cher en intérêts, que d’emprunter sur 24 ans.

Pour un emprunt de 200 K€, à 3 % :

  • Emprunté en une fois sur 24 ans : environ 72 k€ d’intérêts
  • Emprunté en deux tranches de 100 K€ sur 12 ans : 36 k€ d’intérêts

Il est donc possible de réinvestir les 36 k€ économisés dans le principal du prêt. Cela signifie que tu as le choix :

  • soit vivre tout de suite dans une maison plus grande, mais posséder une maison valant 200
  • Soit vivre pendant quelques années dans une maison plus petite, mais posséder à la fin une maisons valant 230

 

S’endetter au max, ou un peu plus longtemps ? La durée idéale ?

Laissons ces deux questions pour un prochain article. Pour ne pas le louper, inscris toi à la newsletter du site sur la droite !

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février 7th, 2011 by nvoi

Il y a plusieurs postes à compter pour calculer un budget de construction de maison

En plus de la maison elle-même

  • Le terrain bien sur. Habituellement à 30 ou 40 euros du m2 en campagne perdue, le prix grimpe facilement à 100 euros/m2 dans une petite vile, 200/m2 et plus dans l’agglomération d’une grande ville. Pour un terrain standard de lotissement en banlieue proche de 300 à 600 m2, il faut donc facilement compter 100 k€
  • Les frais de notaire sur le terrain. De l’ordre de 8%

  • L’assainissement individuel s’il n’y a pas de tout-à l’égout (« terrain non viabilisé »). De 6 à 9KE, donc un poste à ne pas négliger
  • Le raccordement aux réseaux EDF, FT, et eau. Compter 1 à 3 KE pour le total des trois pour une maison classique en bord de route.  Plus la maison est loin du bord du terrain, plus le budget va augmenter, ça peut atteindre 10 000 euros si vous avez 50m de tuyaux à ajouter.
  • Les frais dans le jardin : aplanissement du terrain, enlèvement de la terre, clôtures, engazonnage, graviers pour le stationnement.. ces frais sont rarement inclus dans les estimations des constructeurs.
    • Comptez 200 euros environ pour la livraison de cailloux pour deux places de parking devant chez vous, environ 40 m2
    • Beaucoup plus, 1000 euros facilement, pour mettre de l’enrobé
  • Les frais financiers en plus du coût du prêt : frais de déblocage différé du crédit + frais de dossiers : en général 1% du montant emprunté environ
  • L’aménagement intérieur : la peinture et les sols à l’étage ne sont pas inclus, ni la cuisine. Compter facilement 3 à 4k si vous faites tout peindre par un professionnel. Pour une cuisine, il y en pour tous les budgets, de 2 à 10k en gros.
  • Par contre les carrelages en bas et dans les salles d’eau sont habituellement inclus.
  • Les taxes de l’état. locales, départementales ou nationales : elles sont proportionnelles à la surface habitable de la maison, variables. Compter de l’ordre de 30 à 60 euros par m2.

Le prix de la maison

  • S’ajoute à cela, le prix de la construction de maison elle-même bien sur. Le prix se fait au m2 SHON
  • Qu’est ce qu’un m2 SHON ? C’est la surface de la maison en comptant les murs, et aussi la moitié de la surface du garage.
  • Par exemple, si votre maison fait 100 m2 habitable et le garage 20m2, vous devrez compter environ 120 m2 SHON : 100 pour la maison, 10 pour les murs, et 10 pour le garage
  • Un prix moyen (en 2012) est environ 1200 euros/m2 pour une maison de gamme classique à étage, plutôt 1350 si c’est une maison BBC.

 

Comment faire baisser le prix ?

Voici quelques astuces pour obtenir un prix au m2 meilleur, sans changer de constructeur :

  • Faites supprimer les options très chères comme les volets roulants et les fenêtres en métal (aluminium). Remplacez les par du PVC.
  • Les maison de plein pied coûtent jusque 10% moins cher (mais réduisent votre jardin)
  • « Incorporer » le garage sous une pièce de l’étage permet d’économiser environ 5 000 euros
  • Chaque décroché dans vos murs, pour une surface identique, coûtera de l’ordre de 2000 euros. Cela veut dire que la maison la moins chère est rectangulaire. Désormais, quand vous verrez des maisons avec des décrochés et des formes bizarres, vous saurez qu’ils sont riches 😉


Pour estimer un peu mieux le prix de la maison, il y a un bon site; Attention leur estimation pour les terrasses est complètement fantaisiste, ou alors c’est des terrasses en or massif 🙂

 

Voilà, il sera temps un peu plus tard de revenir plus précisément sur chacun de ces coûts.

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