Crédit immobilier : faut-il s’endetter plus de 20 ans ?

calcul des intérêts du prêt

Avec la baisse des taux d’emprunts bancaires observée depuis quelques années, il est devenu possible de prendre un crédit sur 25, voire 30 ans.

Pour une partie d’entre nous, construire une maison est le projet d’une vie : un cocon familial. Faut-il donc s’endetter plus longtemps, pour avoir une maison plus grande ?

Calculer ses intérêts rapido

Pour la suite de cet article, il te faut retenir une formule simple et approximative permettant de calculer le pourcentage d’intérêts qui sera payé en plus de l’argent emprunté :

  • I = A x T / 2
  • I = Intérêts totaux en pourcentage
  • A = Années d’emprunt
  • T = Taux d’emprunt en pourcent

Exemple :

  • A = 20 ans
  • T = 3%
  • I = 30%
  • C’est à dire que pour 200 000 euros empruntés, tu payeras 60 000 euros d’intérêts.

L’avantage de cette formule simplifiée est de te rendre compte que les intérêts sont directement proportionnels à la durée d’emprunt.

 

Attention à la maison trop grande

Pourquoi emprunter plus ? Si tu as un budget ric rac, ça permet d’être « dans le marché ». Par exemple, sur la banlieue d’Angers (et d’autres villes moyennes), un couple ayant un salaire de 2400 euros net ne peut emprunter que 192 000 euros intérêts compris sur 20 ans, donc de l’ordre de 148 K€ net. C’est juste un peu faible pour avoir des maisons de qualité, et s’endetter sur 20 ans pour vivre les uns sur les autres, ou à 40km de son travail, c’est dommage. On est donc tenté de dire « et sur 25 ans? »

Le souci, c’est que ce passage à 25 ans permet à peine de passer à une capacité d’emprunt nette globale de 174K€. Bien pour gagner 15 ou 20 m2 de plus à Angers.

  • Mais inutile si tu as déjà une maison assez grande. En effet, à moins d’être jeune (moins de 30/35 ans) et d’espérer avoir encore beaucoup d’enfants, il est possible en faisant construire de connaître le « taux d’occupation » de la maison à horizon des 20 ou 25 ans à venir. Si il est intéressant de devenir propriétaire, cela n’a aucun intérêt de payer pour des m2 qui ne seront jamais vraiment nécessaires. Surtout si ces m2 supplémentaires sont payés par les « dernières » années d’emprunt, des années qui rajoutent plus d’intérêts que de capital…

 

Crédit de 24 ans ou deux fois 12 ans : l’exemple qui dérange

Il est répandu sur la plupart des sites immobiliers, qu’il faut « se constituer un patrimoine immobilier ». Bullshit. Étant donné que le rendement d’une résidence principale est de l’ordre de -50% (c’est à dire que la moitié de l’argent sera perdu, et le reste se valorisera dans la maison), il faut MINIMISER les dépenses. De même, la croyance dit qu’il vaut mieux emprunter longtemps pour avoir plus de capacité d’emprunt. Or nous venons de voir plus haut que les intérêts payés sont proportionnels au nombre d’années d’emprunt.

Ce qui implique, en toute logique, et à taux égal (or un taux sur une durée plus courte, sera plus bas), que emprunter sur 2 x 12 ans, revient 2X moins cher en intérêts, que d’emprunter sur 24 ans.

Pour un emprunt de 200 K€, à 3 % :

  • Emprunté en une fois sur 24 ans : environ 72 k€ d’intérêts
  • Emprunté en deux tranches de 100 K€ sur 12 ans : 36 k€ d’intérêts

Il est donc possible de réinvestir les 36 k€ économisés dans le principal du prêt. Cela signifie que tu as le choix :

  • soit vivre tout de suite dans une maison plus grande, mais posséder une maison valant 200
  • Soit vivre pendant quelques années dans une maison plus petite, mais posséder à la fin une maison valant 230

 

S’endetter au max, ou un peu plus longtemps ? La durée idéale ?

Laissons ces deux questions pour un prochain article. Pour ne pas le louper, inscris toi à la newsletter du site sur la droite !

septembre 14th, 2015 de