avril 21st, 2016 de nvoi

Vous avez déjà un logement dont vous êtes propriétaire. Vous souhaitez faire construire… du coup que faire? Sauf si vous êtes assez riche pour garder complètement votre 1e maison (pour vous ou pour la mettre en location), vous allez devoir vous en séparer. Pour financer la construction.

Mais.. si c’est pour financer.. c’est donc avant que la construction ne soit finie.. Problème ! Que faire ?

 

Prêt relais, à l’aide

C’est là qu’intervient une invention fort utile des banques : le prêt relais. Il permet de toucher l’argent de sa maison, enfin une partie, avant de la vendre. Le fonctionnement est le suivant :

  1. La banque vous fait une offre de prêt relais. Habituellement 70% de la valeur de votre maison, certifiée par 2 agences immobilières. Par exemple, 140 000 euros si votre logement vaut 200 k€
  2. Vous acceptez l’offre, et vous contractez ce crédit sur un an (voire deux). Chaque mois, vous rembourserez juste des intérêts (et l’assurance)
  3. Le crédit sera à taux (en 2016) de l’ordre de 2%
  4. Le capital du crédit sera du à la fin du crédit, c’est à dire lorsque vous toucherez l’argent de la vente de la maison. En ce sens, le prêt relais ressemble à un prêt in fine.
  5. L’argent de votre vente servira en priorité, et automatiquement, à rembourser la banque : celle-ci va en effet vous demander de faire signer à votre notaire un « ordre irrévocable » de verser l’argent de la future vente, en premier à la banque

Tout ensemble, avec les différents frais et assurance, le prêt relais va vous revenir à un ordre de grandeur de 4% du montant prêté (dans notre exemple 5 600 euros – pour un an)

 

Un déménagement temporaire ?

Une autre solution, qui ne fait pas intervenir la banque en prêt relais, consiste à vendre votre maison d’abord, et à déménager dans une location. Cela a plusieurs avantages :

  1. Si vous restez au moins 2 ans en location, vous aurez de nouveau droit à un prêt à taux zéro
  2. Si vous ne maîtrisez pas la durée de la construction, ou qu’elle risque d’être supérieure à un an, cela vous libère d’un poids : le logement est vendu en premier, c’est une chose faite, plus de stress, plus de risque de devoir la brader au dernier moment pour financer des travaux

Maintenant, un loyer vaut en général 0,4% du prix de vente du logement, soit 4,8% au bout d’un an. Vous allez donc perdre plus d’argent qu’avec la solution du prêt relais : et cela sans compter la fatigue et les frais du « double » déménagement nécessité par cette location intermédiaire.

 

Pour un achat ancien

Si vous ne faites pas construire, l’achat d’un logement ancien peut aussi nécessiter un prêt relais. Par contre, la location intermédiaire n’a pas trop d’intérêt dans ce cas : en effet, le délai de prise de possession de votre nouveau logement (3 mois, voire 6 mois si « vente longue »), est connu d’avance. Cette durée relativement courte, ne plaide pas pour un déménagement de plus.

 

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calcul des intérêts du prêt
septembre 14th, 2015 de nvoi

Avec la baisse des taux d’emprunts bancaires observée depuis quelques années, il est devenu possible de prendre un crédit sur 25, voire 30 ans.

Pour une partie d’entre nous, construire une maison est le projet d’une vie : un cocon familial. Faut-il donc s’endetter plus longtemps, pour avoir une maison plus grande ?

Calculer ses intérêts rapido

Pour la suite de cet article, il te faut retenir une formule simple et approximative permettant de calculer le pourcentage d’intérêts qui sera payé en plus de l’argent emprunté :

  • I = A x T / 2
  • I = Intérêts totaux en pourcentage
  • A = Années d’emprunt
  • T = Taux d’emprunt en pourcent

Exemple :

  • A = 20 ans
  • T = 3%
  • I = 30%
  • C’est à dire que pour 200 000 euros empruntés, tu payeras 60 000 euros d’intérêts.

L’avantage de cette formule simplifiée est de te rendre compte que les intérêts sont directement proportionnels à la durée d’emprunt.

 

Attention à la maison trop grande

Pourquoi emprunter plus ? Si tu as un budget ric rac, ça permet d’être « dans le marché ». Par exemple, sur la banlieue d’Angers (et d’autres villes moyennes), un couple ayant un salaire de 2400 euros net ne peut emprunter que 192 000 euros intérêts compris sur 20 ans, donc de l’ordre de 148 K€ net. C’est juste un peu faible pour avoir des maisons de qualité, et s’endetter sur 20 ans pour vivre les uns sur les autres, ou à 40km de son travail, c’est dommage. On est donc tenté de dire « et sur 25 ans? »

Le souci, c’est que ce passage à 25 ans permet à peine de passer à une capacité d’emprunt nette globale de 174K€. Bien pour gagner 15 ou 20 m2 de plus à Angers.

  • Mais inutile si tu as déjà une maison assez grande. En effet, à moins d’être jeune (moins de 30/35 ans) et d’espérer avoir encore beaucoup d’enfants, il est possible en faisant construire de connaître le « taux d’occupation » de la maison à horizon des 20 ou 25 ans à venir. Si il est intéressant de devenir propriétaire, cela n’a aucun intérêt de payer pour des m2 qui ne seront jamais vraiment nécessaires. Surtout si ces m2 supplémentaires sont payés par les « dernières » années d’emprunt, des années qui rajoutent plus d’intérêts que de capital…

 

Crédit de 24 ans ou deux fois 12 ans : l’exemple qui dérange

Il est répandu sur la plupart des sites immobiliers, qu’il faut « se constituer un patrimoine immobilier ». Bullshit. Étant donné que le rendement d’une résidence principale est de l’ordre de -50% (c’est à dire que la moitié de l’argent sera perdu, et le reste se valorisera dans la maison), il faut MINIMISER les dépenses. De même, la croyance dit qu’il vaut mieux emprunter longtemps pour avoir plus de capacité d’emprunt. Or nous venons de voir plus haut que les intérêts payés sont proportionnels au nombre d’années d’emprunt.

Ce qui implique, en toute logique, et à taux égal (or un taux sur une durée plus courte, sera plus bas), que emprunter sur 2 x 12 ans, revient 2X moins cher en intérêts, que d’emprunter sur 24 ans.

Pour un emprunt de 200 K€, à 3 % :

  • Emprunté en une fois sur 24 ans : environ 72 k€ d’intérêts
  • Emprunté en deux tranches de 100 K€ sur 12 ans : 36 k€ d’intérêts

Il est donc possible de réinvestir les 36 k€ économisés dans le principal du prêt. Cela signifie que tu as le choix :

  • soit vivre tout de suite dans une maison plus grande, mais posséder une maison valant 200
  • Soit vivre pendant quelques années dans une maison plus petite, mais posséder à la fin une maison valant 230

 

S’endetter au max, ou un peu plus longtemps ? La durée idéale ?

Laissons ces deux questions pour un prochain article. Pour ne pas le louper, inscris toi à la newsletter du site sur la droite !

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