janvier 19th, 2014 by nvoi

maisonsVous êtes en situation de surendettement et pourtant propriétaire de votre maison ? Vous cherchez un moyen alternatif de placer votre argent ?

Dans les deux cas, la vente en réméré pourrait vous intéresser.

C’est quoi la vente en réméré ?

En résumé, c’est une hypothèque qui est temporairement activée. Une famille est propriétaire d’une maison, mais a aussi beaucoup de crédits à refinancer.

Malheureusement, cette famille a peu de revenus : les banques « classiques » refusent donc de lui prêter de l’argent; Afin de pouvoir regrouper ses crédits, cette famille doit « transformer » ses crédits à la consommation, à taux élevés, en crédits immobiliers. Le cas classique est donc une famille de plus de 50 ans, ayant entièrement payé sa maison, mais s’étant retrouvé au chômage ou avec une grosse perte de salaire.

La solution de la vente en réméré est alors adaptée : le vendeur, c’est l’endetté. Il va vendre sa maison avec une grosse décote, souvent de l’ordre de 30%, par rapport au prix du marché. L’acheteur est un particulier investisseur comme vous et moi, en général. Bien sur, le but du vendeur n’est pas de vendre vraiment : c’est de dégager des liquidités qui permettent d’éponger les dettes à refinancer. Le réméré tient donc sa spécificité de ce qu’une clause spéciale permet au vendeur de racheter sa maison au même prix qu’il l’a vendue, et ce dans un délai maximal de 5 ans. Pendant ce délai, le vendeur continue d’habiter dans son ancienne maison, mais en tant que locataire. Il paye des loyers assez élevés, qui peuvent monter jusqu’à 1% du prix de la maison, par mois.

Les avantages pour l’investisseur

Pour vous, investisseurs, le réméré offre de nombreux avantages :

  • Le taux de rendement annuel est élevé, de l’ordre de 9% (net de frais mais avant impôts)
  • La durée de blocage de l’argent est relativement courte, 1 à 2 ans en général
  • La propriété de la maison, en cas d’impossibilité pour le vendeur de se refinancer correctement, vous met à l’abri de sa défaillance. Revendre la maison à sa pleine valeur au lieu des environ 70% du prix payé à l’achat, vous assure un bénéfice encore supérieur au loyer qui aurait été perçu.
  • Des intermédiaires sérieux veillent à la sélection des dossiers. En toute logique, ils font attention que le loyer que le vendeur va vous payer pendant la durée du réméré, soit inférieur ou égal à l’ex mensualité de ses crédits à refinancer.


Un exemple concret

Voici un exemple concret. Monsieur et Madame Durand ont 56 ans, ils sont au chômage suite à la faillite de leur entreprise il y a 4 ans. Depuis, ils ont accumulé les dettes et crédits de type Cofidis à taux élevés pour un montant total de 50 000 euros et des mensualité de quasiment 900 euros par mois. Leurs indemnités de chômage et leur petit boulot à mi-temps leur rapportent à peine 1200 euros par mois, il leur est impossible de vivre correctement et de rembourser les crédits.

Les Durand font une vente à réméré de leur belle propriété à Montpellier, qu’ils ont acquise pendant leurs années fastes et qui est le seul patrimoine qu’ils ont. Elle vaut 300 000 euros.

Vous achetez leur maison en réméré pour 210 000 euros. Chaque mois, ils vous verseront un loyer de 1700 euros soit un peu plus de 0,8% du prix de la maison. Votre taux de rendement sera compris entre 9 et 10% (hors frais). Au bout de 18 mois, les Durand ont réussi à solder tous leurs crédits, apurer leur situation et obtenir un nouveau crédit immobilier. Il vous ont versé 25 500 euros. Avec divers frais, ils doivent emprunter 80 000 euros et ont obtenu un taux de 4% sur 18 ans. Leur mensualité sera de 500 euros environ.

Cette simulation montre qu’un réméré sérieux aura des paramètres similaires : si les endettés sont trop vieux, leur crédit immobilier ne sera pas accordé. Idem si la somme de leurs crédits à refinancer dépasse environ 25% de la valeur de la maison ou si ils n’ont pas un minimum de revenus assurés chaque année. Enfin, ils sont trop jeunes pour vendre en viager, quoi que cela pourrait être une alternative au réméré.

En réalité. vous êtes une sorte de préteur en dernier recours, remplissant le rôle des banques à leur place. Vous faites une sorte de saisie hypothécaire du bien

Les dangers de l’opération

Il faut être honnête, aucun placement n’est sans risque. Ici ils sont très encadrés, mais non nuls :

  • En cas de défaillance du vendeur ET si la vente de son bien vous rapporte moins que son prix d’achat (peu probable et dans ce cas il vaut peut-être mieux louer le bien ?)
  • En cas de défaillance du vendeur ET d’impossibilité de revendre.
  • En cas de défaillance ET la valeur de la maison ou appartement a été surestimée.
  • En cas de défaillance ET le vendeur, toujours occupant des lieux, refuse de le quitter et de vous aider à organiser les visites.

Au moins, il n’y a pas de risque de saisie car vous êtes vraiment devenus propriétaire de la maison, donc les créanciers de l’ancien propriétaire ne peuvent rien contre vous. Cela sous-entend que le profil des vendeurs en réméré est assez spécial : ayant fini de payer leur maison entièrement ou en grande partie, mais ayant des revenus nuls ou faibles (chômeur, smicard), ou étant fichés à la banque de France (FICP). Des héritiers fauchés ou des parents ayant gravi les échelons sociaux à l’envers.

Rien ne garantit jamais que les endettés obtiendront leurs crédits, vous devez toujours vous préparer au pire et imaginer ce que vous feriez de cette maison si vous en restiez propriétaire : revente ou location.

Des sites de réméré

Voici quelques sites de réméré (dans le désordre et sans préférence, ne les ayant pas testé) :

  • Remere.pro
  • Placement Réméré : un des leaders en France, avec une vingtaine d’annonces actives en ligne, pour les acheteurs
  • SauverMonBien : uniquement pour les vendeurs
  • Réméré Concept : pour les vendeurs sur Nantes
  • Preservimmo : fait de l’Achat et de la vente mais pas de liste en ligne pour les acheteurs
  • Soccapi : société de refinancement proposant entre autre le réméré, c’est donc uniquement pour les vendeurs surendettés. C’est Soccapi qui prête l’argent pour le réméré et reçoit les « loyers »
  • Remere.com : Site d’un petit CGPI parisien, donnant des articles de loi liés à ce sujet.
  • Clarisme pour les investisseurs dans le dans le Nord Pas de Calais

Bon courage pour ce placement original, mais rémunérateur. Attention cependant, un taux très élevé de rendement peut signifier que les risques sont également très gros.

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