décembre 14th, 2014 by nvoi
Il y a deux ans, le journal La Tribune a publié un article intéressant sur deux méthodes de relance de l’économie :
Ces deux idées prennent le contrepied des mécanismes de rigueurs FMIiques qui ont montré leur nullité, c’est pas bête. Étudions les en détail

Le « report » de l’impôt sur le revenu

Les idées de cet économiste, Guy Abeille, visent à relancer l’économie française et européenne sans créer de dette. Sa 1ère idée revient simplement à ce que l’état « prête » de l’argent aux contribuables : ce mécanisme qu’il a appelé « REPIT » est fort bien décrit dans l’article, l’état par exemple fait un report d’impôts en année N de 30% du total de l’IR (18 milliards), et il demande ensuite aux contribuables de le rembourser avec intérêts, échelonné sur les années N+1 à N+5.
Donc si l’état emprunte à 3% sur 5 ans, il facture cette « facilité de caisse » aussi à 3% aux contribuables.
L’oubli de ce M. Abeille c’est que ce sont principalement les classes moyennes qui paient l’IR (les tranches de 45e à 95e centile de revenus), donc les pauvres n’en bénéficient pas (pour une fois que c’est le cas, ne nous en plaignons pas). Lui pense que les montants sont assez faibles pour ne pas être épargnés. Rien ne le garantit : ce risque existe vraiment.
Dans tous les cas, il y a un gagnant : les banques. Ce mécanisme leur versera 1,45 milliards d’intérêts au total : joli cadeau qui représente mathématiquement 7,5% du montant « reporté » (3% pendant 5 ans ==> 3×5/2 % d’intérêts au total, grosso modo selon la formule approximative).
Pour l’état c’est cool aussi, car même s’il y a épargne, il y aura (hors livret A, hors course vu la faiblesse de son taux), des impôts sur les intérêts de cette épargne, et aussi TVA sur la consommation additionnelle.
Quant aux particuliers, ça revient à les forcer à consommer +; ça n’est intéressant au niveau macro économique que si cet argent additionnel déversé dans l’économie permet d’avoir un surplus de croissance supérieur aux 1,45 milliards de coût de l’opération.
En plus, même si la phase de remboursement est échelonnée sur 5 ans, nous avons bien peur qu’il y ait exactement l’effet inverse pendant cette phase, sauf si évidemment cette mesure a bien relancé l’économie et que du coup dans 5 ans les ménages tapent dans leur épargne pour rembourser ce crédit, au lieu de diminuer leur consommation.


Au final, cette relance devrait être modestement profitable pour la France, mais dans un volume incertain. Pourquoi pas

Le MIEL, une hypothèque cachée

La 2e idée de M. Abeille est de tirer partie de l’immobilier qui dort : « L’idée est de relâcher dans le circuit économique une fraction de cet immense capital immobilisé ». En fait, c’est une hypothèque partielle qui ne dit pas son nom et l’idée serait qu’un proprio vende en hypothèque 5% de sa maison, mais en continuant d’avoir 100% de l’usufruit et 100% des dépenses. Lors de la vente réelle de la maison, l’acheteur des 5% récupérerait son pourcentage avec une éventuelle plus-value. A la prochaine revente du bien, cette part serait restituée à l’acheteur, à sa nouvelle valeur de marché. Soit, une sorte de « titrisation » de l’immobilier des particuliers. L’originalité de cette idée est que ce seraient directement les banques centrales qui seraient acheteurs forcés, donc ça revient à faire tourner la planche à billet en échange de cette hypothèque.
Là encore, l’idée est bien décrite concrètement dans l’article avec comment et où noter qu’un bien a été partiellement hypothéqué, l’intervention du notaire, etc.. L’auteur signale qu’avec une durée de 18 mois de ce « MIEL », on pourrait espérer que 3% des propriétaires, soit environ 600 000 foyers, profitent du dispositif; Ils récupéreraient alors chacun en moyenne 15 000 euros, soit un montant total de l’ordre de 9 milliards. Un montant rappelons le qui viendrait gonfler la balance de la BCE : ça générerait forcément de l’inflation. M. Abeille nous dit en substance que « oui mais l’argent sera détruit lors de la transaction de revente du bien, donc ça ne gonflera rien »
 » Et me borne à faire observer qu’à côté des Quantitative Easing et Credit Easing pratiqués par les temps qui courent, l’Householders Easing demeurerait d’une ampleur a priori modeste (sauf succès fulgurant…), pour ne pas dire mineure. »
Sauf que l’erreur de l’auteur c’est que si la planche à billet de la FED n’a pas conduit à l’inflation, c’est que l’argent des QE et autres prêts de la BCE aux banques est resté virtuel : seule une faible partie de cet argent est partie dans le circuit réel via des prêts. Une majorité a servi à renforcer les fonds propres des banques (critères de Bâle 3), ou à « solidifier » des actifs pourris comme des prêts immobiliers putrides et autres objets financiers à risques.
Or avec le « MIEL », l’argent sera donné à des particuliers ; il sert à une relance de solvabilité, car les ménages n’ont plus d’argent et vont donc le dépenser, et non à de la liquidité ou « fonds de roulement », qui était le problème des banques. Pour qu’il soit efficace, il faut qu’il soit dépensé, et donc qu’il crée de l’inflation. L’inflation n’étant pas autre chose qu’une masse monétaire gonflant plus vite que la hausse de travail.
Ce genre de théorie de « relance Keynesienne » par la dépense risque donc fort d’être néfaste, car ce qu’il faut relancer avant tout c’est le travail, et non la consommation, qui ne peut être relancée que « bullesquement » s’il s’agit d’un mécanisme transitoire durant quelques années.
Surtout qu’ensuite l’auteur nous dit : les risque de pertes pour la BCE ? ils sont au pire 5 ou 7 milliards donc pas grand chose..peut être mais dans ce cas ça veut dire que la liquidité débloquée est d’à peine 10-15 milliards en France et 50 en Europe
Donc ce keynes-isme, parent du socialisme, nous semble dangereux, car :
  • Soit la relance est faible car le montant des risques pris par la BCE est faible.
  • Soit on veut que la relance soit efficace, ça voudra dire que le bilan de la BCE et son risque de pertes sera élevé.
  • Et de plus, encore une fois il n’y a aucune raison que lors de la revente des biens, les 5% manquants ne soient pas puisés dans l’épargne ou dans du crédit immobilier, réduisant d’autant le revenu disponible du ménage après son 2e achat

L’immobilier est un cancer

L’idée de base de M. Abeille est bonne : le patrimoine immobilier est une connerie. D’ailleurs l’article semble dire que la France possède un quart de l’immobilier européen en valeur, ça semble délirant et beaucoup trop lorsque nous avons 14% de la population.
La réalité, c’est que l’immobilier ne produit rien. Il est actuellement en bulle, car les français sont trouillards et n’osent pas mettre leur argent ailleurs. Le patrimoine français total des ménages est de l’ordre de 10 000 milliards, 70% dans de l’improductif au lieu d’investir dans des PME, des actions ou autres, c’est beaucoup trop, mais ce sera l’objet d’un prochain article.
Alors quitte à faire mal au lobby immobilier qui s’en met plein les poches (agences immobilières, notaires, constructeurs de maison et vendeurs de terrains, industrie de la maison …), disons qu’il FAUT faire baisser les prix de l’immobilier en France. Ça sera autant d’argent disponible en plus pour tout le monde. Et à part pour celui qui a investi sa fortune dans 10 maisons et compte dessus pour financer sa retraite (mais il a bien profité du +100% depuis 10 ans donc il peut bien avoir une baisse maintenant), ça ne fera perdre d’argent à personne : en effet certes vous vendrez votre maison 2x – cher qu’avant, mais vous en achèterez une autre 2x- cher aussi, donc vous garderez le même pouvoir d’achat de résidence principale.
Par contre, tout ces milliards au lieu d’être immobilisés dans de l’immobilier, seront investis dans de l’économie réelle, productive.

L’effet de la baisse des prix

Imaginons simplement qu’en moyenne, un 30ème du patrimoine immobilier change de main chaque année. Soit 300 milliards.
Ou par un autre calcul : il y a eu 783 000 transactions dans l’ancien en 2011, environ 100 000 opérations en loi Scellier et 100 000 maisons neuves, on est à peu près au million au total. A un prix moyen de 250K€, cela totalise 250 milliards d’euros échangés.
Bref, et bien si cette année les prix baissaient de 10%, cela ferait 25 milliards, oui 25, de moins envolés dans des bouts de pierre improductifs. 25 milliards que les français pourraient utiliser pour de l ‘investissement ou de la consommation.
C’est quasiment autant que le coût annuel de l’immigration donné par plusieurs études sérieuses ! Pourtant il n’y pas de « FN anti immobilier »
Et avec -20%, ça ferait CHAQUE ANNÉE (et non une fois comme pour le « MIEL » préconisé par l’auteur de cet article) 50 MILLIARDS disponible. Et cela pendant 30 ans jusqu’à ce que, en moyenne, tout l’immobilier ait changé de mains, et qu’on ait donc purgé en entier cet excès d’argent bloqué dans de l’immobilier.
Pour tout vendeur il y a un acheteur;  alors certes, à cause de cette baisse de l’immobilier le vendeur ne ferait peut être pas de plus-value, mais :
  • soit la plus-value du vendeur est massivement réinvestie dans l’immobilier, donc cette perte d’argent n’est pas préjudiciable.
  • Soit il s’agit d’un héritage, mais alors la perte de valeurs des héritages « investis » sur de l’immobilier n’est pas moralement gênante, car le défunt n’a pas participé à l’économie réelle
  • L’acheteur ferait lui de jolies économies lui permettant de s’acheter une voiture, ou d’avoir 100 ou 200 euro à dépenser de plus chaque mois. Ou une maison plus grande. Ce qu’il faut éviter en partie car si la baisse des prix conduisait à trop d’augmentation de taille des maisons, l’utilité de cette baisse des prix immobiliers serait grandement diminuée.
C’est ce que beaucoup de jeunes gens ne comprennent d’ailleurs pas : il vaut mieux acheter une maison relativement petite, avec 3 chambres, quitte à déménager 6-10 ans plus tard lors du 3e enfant éventuel. Que de payer un remboursement trop élevé pour un hypothétique besoin de place dans 10 ans !! car les 200 euros par mois mis dans des m2 inutiles représentent alors 33 000 euros (intérêts y compris) au bout de 10 ans ! soit largement de quoi payer des frais de notaire, un déménagement et une petite voiture !
Les conclusions sont donc que, si au niveau national, faire dormir de l’argent dans l’immobilier est mauvais pour l’économie, il en va de même pour la micro économie familiale : n’achetez pas trop grand !

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mars 1st, 2014 by nvoi

Le viager présente de nombreux avantages. En voici 7 qui pourront vous donner envie d’y investir.

1. Le viager est peu connu

Il faut savoir que le marché du viager est un tout petit marché, quelque chose comme 5000 transactions par an.
Sur un si petit marché, il y a forcément des affaires à faire, car le nombre d’acheteurs est inférieur aux besoins.

2. Les grandes maisons sont peu demandées

Les personnes qui achètent des viagers ont tendance à acheter sur Paris; vu les prix élevés, ils privilégient des petites surfaces, et des personnes plutôt âgées ayant encore peu d’années à vivre. En conséquence, ces petites surfaces sont à éviter, car il y a beaucoup de jeunes couples qui les veulent en tant que 2e achat (par exemple pour avoir un studio pour leur bébé, d’ici 15-18 ans).
Un autre avantage du viager, c’est que les prix sont fixés librement, et les valeurs des bouquets et des rentes sont variables et négociables. Il vous faut donc cibler des grandes maisons sur lesquelles la décote est plus élevée. Typiquement sur la côte d’azur ou à La Baule (où vivent de nombreux retraités), l’offre est élevée.

3. Le vendeur de viager devient rentier.. vous devenez un « anti-rentier »

L’achat d’un viager est à première vue une très mauvaise stratégie pour devenir rentier. C’est même l’inverse : c’est le vendeur du bien immobilier qui touche une rente mensuelle (que vous lui versez) et c’est donc lui qui devient rentier ! C’est la nature même du viager. Or, parce qu’un bon investissement a toujours sa part de risque, vous devrez accepter l’achat en viager comme un achat risqué, et non chercher à minimiser ce risque.


Maintenant, et sans vouloir critiquer les personnes dont le but est d’être rentier, que préférez-vous :
  • Prendre des risques parce que vous êtes jeune, pour faire croître votre patrimoine plus rapidement
  • Ou essayer de devenir rentier, ce qui suppose des investissements délivrant des rentes plus ou moins connues (big caps comme Coca Cola, louer des biens immobiliers, acheter des obligations d’état ou d’entreprise..)

Il me semble qu’en dessous de 50 ans, vous êtes à moins de la moitié de votre vie financière, et il faut donc prendre des risques : pour cela il n’y pas mieux que d’être une sorte d’anti rentier, vous vendez de la sécurité à quelqu’un qui en a besoin (revenu régulier) et vous achetez du risque. Le viager n’a donc rien d’immoral (enfin tant que vous n’empoisonnez pas votre vendeur) car il répond à un besoin des deux parties.

Libre à vous, une fois que vous serez devenu riche, de modifier votre patrimoine pour être à votre tour rentier, mais cette étape correspond pour rentables.fr au 4e quart de la vie financière, au delà de 70 ans.

 

4. Le viager peut-être libre ou occupé

Comme pour un investissement immobilier classique, le viager que vous achetez peut-être occupé par son propriétaire-vendeur, ou libre.
C’est intéressant car les deux situations ont leur avantages :
  • Avec un viager libre, vous pouvez maximiser vos revenus, en relouant le bien plus cher que vous n’avez de remboursements mensuels. Bien sur cet autofinancement a un prix : le bouquet à payer à l’achat du bien sera plus élevé. Cette situation sera bonne si les prix des locations augmentent, ou si votre vendeur vit très vieux
  • Avec un viager occupé, vous ne pouvez malheureusement pas déduire la rente que vous versez d’autres revenus locatifs. Mais vous avez une superbe décote sur le prix du bouquet, peut-être seulement un tiers du prix de la maison. Si votre vendeur vit une demi-douzaine d’années, vous aurez payé le bien à peine aux deux tiers de sa valeur ou à peu près. Performance qui sera dure à battre avec un viager libre (les viagers libres demandant moins de cash, ils sont + demandés et ont donc une performance élevée seulement après un certain temps, une fois amorti le surcoût de bouquet !)

 

5. Le viager est meilleur qu’une assurance-vie

Tout le monde a en tête l’idée du risque du viager qui ne se termine jamais, avec une vendeuse qui survit à votre propre mort. Par exemple, l’histoire de Jeanne Calment et de son notaire.
En fait, cette vision est fausse pour deux raisons :
  1. Plus vous achetez un viager à une personne jeune, plus le risque est réduit : en effet, si on considère le nombre d’années restant à vivre à une personne vendant un viager, il sera de l’ordre de 7 ou 8 à 80 ans, mais avec de fortes disparités (disons entre 2 et 18 ans pour 95%). Or dans les mêmes bornes de 95%, pour une personne âgée de 60 ans, le nombre d’année restant variera non pas dans un rapport de 1 à 9, mais plutôt de 1 à 6 (de 5 à 30 ans). Les chiffres sont approximatifs mais ils montrent que le vrai risque, c’est de choisir une personne trop âgée à la Jeanne Calment. Alors qu’en choisissant un jeune retraité, vous ne vous attendez à rien avant 20 ans.
  2. Lié à la première raison, le viager se révèle un bon investissement à long terme : le bouquet payé pour un viager à un jeune retraité sera très faible. Et l’achat sera idéal pour transmettre une maison à l’un de vos enfants, il l’aura, si vous l’achetez assez tôt, pour la fin de ses études vers 25 ans. La mort d’une personne est CERTAINE. Au mieux, une personne de 60 ans en vivra encore 60, et votre enfant aura sa maison.. pour sa retraite !

 

Certes, le risque de votre décès avant celui du vendeur est là. Cela obligera vos descendants à continuer à payer, sous peine de tout perdre. Mais une assurance-vie transmet de l’argent. Un viager permettra de transmettre un droit à devenir propriétaire d’un bien, ce qui est beaucoup plus tangible.

Bien sur cela sous-entend que vous devez laisser un minimum de cash à vos enfants au cas où ils devraient hériter de votre viager.

 

6. Le viager ne se préoccupe pas de l’inflation

Le viager est indexé sur l’inflation en partie : il y a une indexation minimale légale (actuellement 1,75%), et le taux peut, au-dessus de cela, être fixé librement (sur le SMIC, l’indice de la construction, etc..). Vu les taux d’intérêts très bas actuellement, ils ne peuvent que remonter, et donc, actuellement, le viager protège le vendeur d’une forte hausse de l’inflation. Mais dans ce cas, cela veut juste dire que votre maison se sera en toute logique appréciée du même pourcentage, puisqu’il s’agit de pierre, et donc, il n’y a pas de perte de pouvoir d’achat pour votre maison.

7. Le viager peut être acheté sous forme de fonds

Enfin, si le risque est rédhibitoire pour vous, des fonds de placements permettent de limiter le risque (et le rendement) en achetant des parts de « viager titrisé ».
Il y avait le fonds Koesion, qui a fait faillite en 2012 après seulement 3 ans. Le rendement annoncé était de 7-8%

La société Turquoise finance a créé le fond « viager life fund » il s’agit d’une SICAV agrée au Luxembourg et accessible sur les comptes titre (en direct) ou sur des contrats d’assurance vie Allianz Luxembourg ou Lombard. Leur modélisation est bien construite.

Code ISIN: LU 0569699696
En alternatives au viager, vous avez des fonds immobilier spéciaux investis dans des logements à loyer modéré comme la SCPI Pierre 48

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janvier 19th, 2014 by nvoi

maisonsVous êtes en situation de surendettement et pourtant propriétaire de votre maison ? Vous cherchez un moyen alternatif de placer votre argent ?

Dans les deux cas, la vente en réméré pourrait vous intéresser.

C’est quoi la vente en réméré ?

En résumé, c’est une hypothèque qui est temporairement activée. Une famille est propriétaire d’une maison, mais a aussi beaucoup de crédits à refinancer.

Malheureusement, cette famille a peu de revenus : les banques « classiques » refusent donc de lui prêter de l’argent; Afin de pouvoir regrouper ses crédits, cette famille doit « transformer » ses crédits à la consommation, à taux élevés, en crédits immobiliers. Le cas classique est donc une famille de plus de 50 ans, ayant entièrement payé sa maison, mais s’étant retrouvé au chômage ou avec une grosse perte de salaire.

La solution de la vente en réméré est alors adaptée : le vendeur, c’est l’endetté. Il va vendre sa maison avec une grosse décote, souvent de l’ordre de 30%, par rapport au prix du marché. L’acheteur est un particulier investisseur comme vous et moi, en général. Bien sur, le but du vendeur n’est pas de vendre vraiment : c’est de dégager des liquidités qui permettent d’éponger les dettes à refinancer. Le réméré tient donc sa spécificité de ce qu’une clause spéciale permet au vendeur de racheter sa maison au même prix qu’il l’a vendue, et ce dans un délai maximal de 5 ans. Pendant ce délai, le vendeur continue d’habiter dans son ancienne maison, mais en tant que locataire. Il paye des loyers assez élevés, qui peuvent monter jusqu’à 1% du prix de la maison, par mois.

Les avantages pour l’investisseur

Pour vous, investisseurs, le réméré offre de nombreux avantages :

  • Le taux de rendement annuel est élevé, de l’ordre de 9% (net de frais mais avant impôts)
  • La durée de blocage de l’argent est relativement courte, 1 à 2 ans en général
  • La propriété de la maison, en cas d’impossibilité pour le vendeur de se refinancer correctement, vous met à l’abri de sa défaillance. Revendre la maison à sa pleine valeur au lieu des environ 70% du prix payé à l’achat, vous assure un bénéfice encore supérieur au loyer qui aurait été perçu.
  • Des intermédiaires sérieux veillent à la sélection des dossiers. En toute logique, ils font attention que le loyer que le vendeur va vous payer pendant la durée du réméré, soit inférieur ou égal à l’ex mensualité de ses crédits à refinancer.


Un exemple concret

Voici un exemple concret. Monsieur et Madame Durand ont 56 ans, ils sont au chômage suite à la faillite de leur entreprise il y a 4 ans. Depuis, ils ont accumulé les dettes et crédits de type Cofidis à taux élevés pour un montant total de 50 000 euros et des mensualité de quasiment 900 euros par mois. Leurs indemnités de chômage et leur petit boulot à mi-temps leur rapportent à peine 1200 euros par mois, il leur est impossible de vivre correctement et de rembourser les crédits.

Les Durand font une vente à réméré de leur belle propriété à Montpellier, qu’ils ont acquise pendant leurs années fastes et qui est le seul patrimoine qu’ils ont. Elle vaut 300 000 euros.

Vous achetez leur maison en réméré pour 210 000 euros. Chaque mois, ils vous verseront un loyer de 1700 euros soit un peu plus de 0,8% du prix de la maison. Votre taux de rendement sera compris entre 9 et 10% (hors frais). Au bout de 18 mois, les Durand ont réussi à solder tous leurs crédits, apurer leur situation et obtenir un nouveau crédit immobilier. Il vous ont versé 25 500 euros. Avec divers frais, ils doivent emprunter 80 000 euros et ont obtenu un taux de 4% sur 18 ans. Leur mensualité sera de 500 euros environ.

Cette simulation montre qu’un réméré sérieux aura des paramètres similaires : si les endettés sont trop vieux, leur crédit immobilier ne sera pas accordé. Idem si la somme de leurs crédits à refinancer dépasse environ 25% de la valeur de la maison ou si ils n’ont pas un minimum de revenus assurés chaque année. Enfin, ils sont trop jeunes pour vendre en viager, quoi que cela pourrait être une alternative au réméré.

En réalité. vous êtes une sorte de préteur en dernier recours, remplissant le rôle des banques à leur place. Vous faites une sorte de saisie hypothécaire du bien

Les dangers de l’opération

Il faut être honnête, aucun placement n’est sans risque. Ici ils sont très encadrés, mais non nuls :

  • En cas de défaillance du vendeur ET si la vente de son bien vous rapporte moins que son prix d’achat (peu probable et dans ce cas il vaut peut-être mieux louer le bien ?)
  • En cas de défaillance du vendeur ET d’impossibilité de revendre.
  • En cas de défaillance ET la valeur de la maison ou appartement a été surestimée.
  • En cas de défaillance ET le vendeur, toujours occupant des lieux, refuse de le quitter et de vous aider à organiser les visites.

Au moins, il n’y a pas de risque de saisie car vous êtes vraiment devenus propriétaire de la maison, donc les créanciers de l’ancien propriétaire ne peuvent rien contre vous. Cela sous-entend que le profil des vendeurs en réméré est assez spécial : ayant fini de payer leur maison entièrement ou en grande partie, mais ayant des revenus nuls ou faibles (chômeur, smicard), ou étant fichés à la banque de France (FICP). Des héritiers fauchés ou des parents ayant gravi les échelons sociaux à l’envers.

Rien ne garantit jamais que les endettés obtiendront leurs crédits, vous devez toujours vous préparer au pire et imaginer ce que vous feriez de cette maison si vous en restiez propriétaire : revente ou location.

Des sites de réméré

Voici quelques sites de réméré (dans le désordre et sans préférence, ne les ayant pas testé) :

  • Remere.pro
  • Placement Réméré : un des leaders en France, avec une vingtaine d’annonces actives en ligne, pour les acheteurs
  • SauverMonBien : uniquement pour les vendeurs
  • Réméré Concept : pour les vendeurs sur Nantes
  • Preservimmo : fait de l’Achat et de la vente mais pas de liste en ligne pour les acheteurs
  • Soccapi : société de refinancement proposant entre autre le réméré, c’est donc uniquement pour les vendeurs surendettés. C’est Soccapi qui prête l’argent pour le réméré et reçoit les « loyers »
  • Remere.com : Site d’un petit CGPI parisien, donnant des articles de loi liés à ce sujet.
  • Clarisme pour les investisseurs dans le dans le Nord Pas de Calais

Bon courage pour ce placement original, mais rémunérateur. Attention cependant, un taux très élevé de rendement peut signifier que les risques sont également très gros.

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novembre 17th, 2013 by nvoi

Pour déterminer les efforts à faire sur ses dépenses, il y a une démarche que personne ne fait et qui est pourtant la plus valable : le bilan de vie.

Qu’est ce qu’un bilan de vie ?

Le bilan de vie consiste à faire la somme de ses dépenses et de ses revenus sur l’ensemble de la vie. Cela permet de se rendre compte plus clairement de l’importance relative des différentes dépenses.

Exemple pour un français moyen gagnant 2100 euros par mois. On néglige les variations pendant la carrière. Pour 40 ans travaillés, le total est de :

  • 2100 x 12 x 40 = 1 008 000 euros soit 1 million.
  • Pour un smicard ou un cadre, la somme sera la moitié ou le double, mais pour 97% des gens, l’ordre de grandeur restera le même : un million de recette sur la vie d’un salarié, hors gains immobiliers ou de placements.

Avec 20 ans de retraite à 75%, on peut espérer monter à 1,4 millions.

Or une personne avec ce salaire et louant toute sa vie (60 ans de 20 à 80 ans) un appartement à 700 euros par mois, va fatalement cramer le tiers de son argent, soit 460 000 euros sur la vie ! C’est dément et plus du double de l’argent nécessaire à acheter ce même logement. Même si le « 2e appartement payé » équivaut à des frais de notaires, des frais d’entretien de la maison sur 60 ans et des taxes d’habitation (60 x 700 = 42 000 euros tout de même de taxe d’habitation propriétaire), il y a de quoi acheter la maison.

Ce raisonnement étant fait, le français « moyen » rêve de devenir propriétaire. Ce qui joue en bonne partie, c’est la crainte d’avoir une faible retraite et donc le désir d’être propriétaire à 60 ans et donc de ne plus payer de loyer, lorsque ses revenus seront réduits et les frais de santé risquent d’arriver.


Il y a donc un endettement souvent ric-rac au maximum du possible, au 33% du revenu accepté par les banques, voire 35 ou 40% sur certains dossiers (fonctionnaires ou cadres ayant un poste stable ou d’autres garanties)

Le paradoxe du propriétaire

C’est là que se trouve le paradoxe. Une bonne partie de l’épargne des français se trouve du coup dans leur immobilier résidence principale. Une fois sorti le budget logement, il est en effet difficile d’avoir encore de l’épargne disponible, après le paiement des indispensables gadgets techniques futiles et autres voitures neuves.

Grosso modo les français ont pour 1500 milliards en assurance vie, autant en livret A, autant en bourse, et beaucoup plus (7000 à 10 000 milliards soit les deux tiers du total) en immobilier.

Pourtant l’immobilier ne rapporte rien. Une maison se dégrade et n’est donc qu’un coût. L’apparence de l’argent gagné, surtout ces 20 dernières années, est du à une alternance de longs cycle de 5, 10 ou 20 ans, sur l’immobilier, et ces cycles ont été assez positifs récemment. Tout porte à croire qu’avec l’appauvrissement général du pays qui nous attend, la rareté des matériaux de construction et de l’énergie, les nouvelles normes BBC… les prix des maisons anciennes vont stagner dans les décennies à venir.

Ceux qui veulent gagner de l’argent avec une résidence principale font un bien mauvais calcul. Car le paradoxe c’est que vivre dans une maison qui vaut 300 ou 500 mille euros ne permet pas de dépenser cet argent. Cela revient à être l’oncle Picsou qui se baigne tous les matins dans sa piscine d’or et ne peut pas en dépenser un centime.

Qui imaginerait d’ailleurs vendre sa résidence principale pour dépenser l’argent et redevenir locataire ? Personne.

Le paradoxe à résoudre est donc qu’il FAUT être propriétaire pour éviter de mettre de l’argent par les fenêtres et de payer un loyer. Mais en même temps (et beaucoup de gens l’oublient, les agent immobiliers sont passés par là), il FAUT AUSSI réduire au maximum le coût de sa résidence principale, car comme une voiture, et même si cela est moins rapide, ce n’est qu’une perte d’argent.

Réfléchissez y bien.

Même une personne qui ne fait que 2 achats immobiliers dans sa vie (par exemple l’un à 25 ans et l’autre à 50 ans) va dépenser sur son 1,4 million :

  • 336 000 euros en remboursement de prêts (25 et 15 ans à 700 euros car la 2e maison est plus grande que la première et il faut encore prendre 15 ans de prêt)
  • 42 000 euros de taxes de propriétaire (foncière) (sans compter la taxe d’habitation mais ne l’incluons pas car le locataire la paye aussi)
  • Environ 60 000 euros de réparations diverses
  • 2 x 20 000 euros de frais d’agence et de frais de notaire.
  • Tout ça pour une maison d’environ 150 m2 en campagne qui vaudraient 250 000 euros à l’achat en 2010 et soyons optimiste, 350 000 euros à la mort de cette personne vers 2040.
  • L’argent vraiment gagné (par rapport à une location) est donc de 208 000 euros. Cool
  • Sauf qu’à votre mort, l’état taxe la succession.
  • Malgré les abattements, il y a aura probablement 30 000 euros pour la succession (si 2 enfants héritiers), et 15 000 euros de taxes diverses, frais de notaires et de partage etc..

Rentable mais seulement pour les héritiers

En somme dans notre exemple fictif, entre vous et vos héritiers vous allez gagner 163 000 euros par rapport à la location. Mais de votre vivant, vous ne serez pas plus riche parce que votre maison vaut 500k ou 1 million, ou parce que sa valeur a cru de 50%. De plus, si les prix se sont envolés, votre seule option reste de vendre pour plus petit, car toute maison plus grande vous ruinera.

Pour vivre bien, il est donc nécessaire de calculer la taille minimale de la maison nécessaire, et s’y tenir. Et de placer l’argent ainsi économisé dans un placement liquide et rémunérateur, comme une assurance vie ou des actions. Car l’immobilier de résidence principale a comme nous l’avons vu un retour sur investissement négatif (environ -50% après la succession et malgré une hausse de prix, par rapport au principal et intérêts payés). Ce n’est pas parce qu’il est moins négatif que la location, dont le rendement est toujours de -100%, qu’il faut s’empresser de mettre de l’argent dans sa résidence principale.

Attention ! pour de l’immobilier d’investissement, les calculs sont très différents. Le paradoxe se conclue donc en ayant prouvé que pour vraiment devenir riche et faire fructifier son petit million, il faut accepter de se reconnaître comme pauvre, acheter et vivre dans une petite maison à sa taille et économiser la différence.

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décembre 10th, 2012 by nvoi

Non ! L’immobilier est un rempart contre l’inflation, un point c’est tout.

Quant à sa location (de logement), elle n’a aucune raison d’être plus rentable que la location de n’importe quel autre bien à dévaluation lente : outil, mobilier, etc..

 

Effectivement pour toutes les raisons évoquées par Friggit et d’autres, un dégonflement lent de la bulle immobilière est probable.

Rappelons aussi, au risque de nous faire des ennemis, qu’acheter de l’immobilier n’est pas un placement. C’est de la spéculation au même titre que la spéculation sur l’or ou d’autres biens physiques, pour lesquels on pense que la rareté et l’inflation vont augmenter les prix.
On n’a jamais vu une maison se rénover toute seule et gagner de la valeur. Alors qu’un achat d’actions d’entreprise, c’est de l’investissement dans une activité productive.
Le jour où les milliards d’euros dépensés en niches fiscales pour l’immobilier seront tournés vers des investissements productifs (hi tech par exemple), le gouvernement aura fait un grand pas.

Rendement locatif

Éventuellement la location d’immobilier dont on est propriétaire est une sorte de placement, c’est une rente comme une obligation ou la location de voitures ou autres objets.
En soi, il n’y a aucune raison (hors spéculation) de penser que le rendement locatif d’un type d’objet (immobilier par exemple) devrait être intrinsèquement supérieur à celui d’un autre : location de voiture, location de tondeuses par Kiloutou, etc.
D’ailleurs, les sites de locations « P2P » apparaissent, comme Zilo ou e-loue.com
La seule manière d’obtenir un meilleur rendement, c’est le fait (hors spéculation, une maison est quand même le seul bien sur terre que les gens espèrent revendre plus cher d’occasion que neuf !) que le marché de la location pratique un prix proportionnellement trop élevé par rapport au prix d’achat et aux charges récurrentes (usure, taxes, entretien..)

Par exemple, les meilleurs rendements locatifs immobiliers sont en 2012 à Boulogne sur mer.

 

Restez à l’écart du marché immobilier !

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février 20th, 2011 by nvoi

Avec la montée des prix immobiliers dans cette dernière décennie 2000-2010, montée historique qui est maintenant terminée, les vendeurs ont pris l’habitude de vendre n’importe quoi à n’importe quel prix.

 

Certaines annonces prêtent à sourire :

Ici par exemple on relate un vendeur qui a acheté un terrain dans la coulée des Islettes à Sainte-Luce sur Loire (44) et essaye de vendre terrain + une maison bas de gamme de style Mikit de 105m2, le tout à 274k€ !! l’ensemble a du lui coûter environ 200 à 210k€ max

 

Si vous avez un doute sur la vraie valeur d’une maison.. allez faire un tour sur ce site

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