janvier 19th, 2014 by nvoi

maisonsVous êtes en situation de surendettement et pourtant propriétaire de votre maison ? Vous cherchez un moyen alternatif de placer votre argent ?

Dans les deux cas, la vente en réméré pourrait vous intéresser.

C’est quoi la vente en réméré ?

En résumé, c’est une hypothèque qui est temporairement activée. Une famille est propriétaire d’une maison, mais a aussi beaucoup de crédits à refinancer.

Malheureusement, cette famille a peu de revenus : les banques « classiques » refusent donc de lui prêter de l’argent; Afin de pouvoir regrouper ses crédits, cette famille doit « transformer » ses crédits à la consommation, à taux élevés, en crédits immobiliers. Le cas classique est donc une famille de plus de 50 ans, ayant entièrement payé sa maison, mais s’étant retrouvé au chômage ou avec une grosse perte de salaire.

La solution de la vente en réméré est alors adaptée : le vendeur, c’est l’endetté. Il va vendre sa maison avec une grosse décote, souvent de l’ordre de 30%, par rapport au prix du marché. L’acheteur est un particulier investisseur comme vous et moi, en général. Bien sur, le but du vendeur n’est pas de vendre vraiment : c’est de dégager des liquidités qui permettent d’éponger les dettes à refinancer. Le réméré tient donc sa spécificité de ce qu’une clause spéciale permet au vendeur de racheter sa maison au même prix qu’il l’a vendue, et ce dans un délai maximal de 5 ans. Pendant ce délai, le vendeur continue d’habiter dans son ancienne maison, mais en tant que locataire. Il paye des loyers assez élevés, qui peuvent monter jusqu’à 1% du prix de la maison, par mois.

Les avantages pour l’investisseur

Pour vous, investisseurs, le réméré offre de nombreux avantages :

  • Le taux de rendement annuel est élevé, de l’ordre de 9% (net de frais mais avant impôts)
  • La durée de blocage de l’argent est relativement courte, 1 à 2 ans en général
  • La propriété de la maison, en cas d’impossibilité pour le vendeur de se refinancer correctement, vous met à l’abri de sa défaillance. Revendre la maison à sa pleine valeur au lieu des environ 70% du prix payé à l’achat, vous assure un bénéfice encore supérieur au loyer qui aurait été perçu.
  • Des intermédiaires sérieux veillent à la sélection des dossiers. En toute logique, ils font attention que le loyer que le vendeur va vous payer pendant la durée du réméré, soit inférieur ou égal à l’ex mensualité de ses crédits à refinancer.


Un exemple concret

Voici un exemple concret. Monsieur et Madame Durand ont 56 ans, ils sont au chômage suite à la faillite de leur entreprise il y a 4 ans. Depuis, ils ont accumulé les dettes et crédits de type Cofidis à taux élevés pour un montant total de 50 000 euros et des mensualité de quasiment 900 euros par mois. Leurs indemnités de chômage et leur petit boulot à mi-temps leur rapportent à peine 1200 euros par mois, il leur est impossible de vivre correctement et de rembourser les crédits.

Les Durand font une vente à réméré de leur belle propriété à Montpellier, qu’ils ont acquise pendant leurs années fastes et qui est le seul patrimoine qu’ils ont. Elle vaut 300 000 euros.

Vous achetez leur maison en réméré pour 210 000 euros. Chaque mois, ils vous verseront un loyer de 1700 euros soit un peu plus de 0,8% du prix de la maison. Votre taux de rendement sera compris entre 9 et 10% (hors frais). Au bout de 18 mois, les Durand ont réussi à solder tous leurs crédits, apurer leur situation et obtenir un nouveau crédit immobilier. Il vous ont versé 25 500 euros. Avec divers frais, ils doivent emprunter 80 000 euros et ont obtenu un taux de 4% sur 18 ans. Leur mensualité sera de 500 euros environ.

Cette simulation montre qu’un réméré sérieux aura des paramètres similaires : si les endettés sont trop vieux, leur crédit immobilier ne sera pas accordé. Idem si la somme de leurs crédits à refinancer dépasse environ 25% de la valeur de la maison ou si ils n’ont pas un minimum de revenus assurés chaque année. Enfin, ils sont trop jeunes pour vendre en viager, quoi que cela pourrait être une alternative au réméré.

En réalité. vous êtes une sorte de préteur en dernier recours, remplissant le rôle des banques à leur place. Vous faites une sorte de saisie hypothécaire du bien

Les dangers de l’opération

Il faut être honnête, aucun placement n’est sans risque. Ici ils sont très encadrés, mais non nuls :

  • En cas de défaillance du vendeur ET si la vente de son bien vous rapporte moins que son prix d’achat (peu probable et dans ce cas il vaut peut-être mieux louer le bien ?)
  • En cas de défaillance du vendeur ET d’impossibilité de revendre.
  • En cas de défaillance ET la valeur de la maison ou appartement a été surestimée.
  • En cas de défaillance ET le vendeur, toujours occupant des lieux, refuse de le quitter et de vous aider à organiser les visites.

Au moins, il n’y a pas de risque de saisie car vous êtes vraiment devenus propriétaire de la maison, donc les créanciers de l’ancien propriétaire ne peuvent rien contre vous. Cela sous-entend que le profil des vendeurs en réméré est assez spécial : ayant fini de payer leur maison entièrement ou en grande partie, mais ayant des revenus nuls ou faibles (chômeur, smicard), ou étant fichés à la banque de France (FICP). Des héritiers fauchés ou des parents ayant gravi les échelons sociaux à l’envers.

Rien ne garantit jamais que les endettés obtiendront leurs crédits, vous devez toujours vous préparer au pire et imaginer ce que vous feriez de cette maison si vous en restiez propriétaire : revente ou location.

Des sites de réméré

Voici quelques sites de réméré (dans le désordre et sans préférence, ne les ayant pas testé) :

  • Remere.pro
  • Placement Réméré : un des leaders en France, avec une vingtaine d’annonces actives en ligne, pour les acheteurs
  • SauverMonBien : uniquement pour les vendeurs
  • Réméré Concept : pour les vendeurs sur Nantes
  • Preservimmo : fait de l’Achat et de la vente mais pas de liste en ligne pour les acheteurs
  • Soccapi : société de refinancement proposant entre autre le réméré, c’est donc uniquement pour les vendeurs surendettés. C’est Soccapi qui prête l’argent pour le réméré et reçoit les « loyers »
  • Remere.com : Site d’un petit CGPI parisien, donnant des articles de loi liés à ce sujet.
  • Clarisme pour les investisseurs dans le dans le Nord Pas de Calais

Bon courage pour ce placement original, mais rémunérateur. Attention cependant, un taux très élevé de rendement peut signifier que les risques sont également très gros.

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février 20th, 2011 by nvoi

Avec la montée des prix immobiliers dans cette dernière décennie 2000-2010, montée historique qui est maintenant terminée, les vendeurs ont pris l’habitude de vendre n’importe quoi à n’importe quel prix.

 

Certaines annonces prêtent à sourire :

Ici par exemple on relate un vendeur qui a acheté un terrain dans la coulée des Islettes à Sainte-Luce sur Loire (44) et essaye de vendre terrain + une maison bas de gamme de style Mikit de 105m2, le tout à 274k€ !! l’ensemble a du lui coûter environ 200 à 210k€ max

 

Si vous avez un doute sur la vraie valeur d’une maison.. allez faire un tour sur ce site

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février 7th, 2011 by nvoi

Il y a plusieurs postes à compter pour calculer un budget de construction de maison

En plus de la maison elle-même

  • Le terrain bien sur. Habituellement à 30 ou 40 euros du m2 en campagne perdue, le prix grimpe facilement à 100 euros/m2 dans une petite vile, 200/m2 et plus dans l’agglomération d’une grande ville. Pour un terrain standard de lotissement en banlieue proche de 300 à 600 m2, il faut donc facilement compter 100 k€
  • Les frais de notaire sur le terrain. De l’ordre de 8%

  • L’assainissement individuel s’il n’y a pas de tout-à l’égout (« terrain non viabilisé »). De 6 à 9KE, donc un poste à ne pas négliger
  • Le raccordement aux réseaux EDF, FT, et eau. Compter 1 à 3 KE pour le total des trois pour une maison classique en bord de route.  Plus la maison est loin du bord du terrain, plus le budget va augmenter, ça peut atteindre 10 000 euros si vous avez 50m de tuyaux à ajouter.
  • Les frais dans le jardin : aplanissement du terrain, enlèvement de la terre, clôtures, engazonnage, graviers pour le stationnement.. ces frais sont rarement inclus dans les estimations des constructeurs.
    • Comptez 200 euros environ pour la livraison de cailloux pour deux places de parking devant chez vous, environ 40 m2
    • Beaucoup plus, 1000 euros facilement, pour mettre de l’enrobé
  • Les frais financiers en plus du coût du prêt : frais de déblocage différé du crédit + frais de dossiers : en général 1% du montant emprunté environ
  • L’aménagement intérieur : la peinture et les sols à l’étage ne sont pas inclus, ni la cuisine. Compter facilement 3 à 4k si vous faites tout peindre par un professionnel. Pour une cuisine, il y en pour tous les budgets, de 2 à 10k en gros.
  • Par contre les carrelages en bas et dans les salles d’eau sont habituellement inclus.
  • Les taxes de l’état. locales, départementales ou nationales : elles sont proportionnelles à la surface habitable de la maison, variables. Compter de l’ordre de 30 à 60 euros par m2.

Le prix de la maison

  • S’ajoute à cela, le prix de la construction de maison elle-même bien sur. Le prix se fait au m2 SHON
  • Qu’est ce qu’un m2 SHON ? C’est la surface de la maison en comptant les murs, et aussi la moitié de la surface du garage.
  • Par exemple, si votre maison fait 100 m2 habitable et le garage 20m2, vous devrez compter environ 120 m2 SHON : 100 pour la maison, 10 pour les murs, et 10 pour le garage
  • Un prix moyen (en 2012) est environ 1200 euros/m2 pour une maison de gamme classique à étage, plutôt 1350 si c’est une maison BBC.

 

Comment faire baisser le prix ?

Voici quelques astuces pour obtenir un prix au m2 meilleur, sans changer de constructeur :

  • Faites supprimer les options très chères comme les volets roulants et les fenêtres en métal (aluminium). Remplacez les par du PVC.
  • Les maison de plein pied coûtent jusque 10% moins cher (mais réduisent votre jardin)
  • « Incorporer » le garage sous une pièce de l’étage permet d’économiser environ 5 000 euros
  • Chaque décroché dans vos murs, pour une surface identique, coûtera de l’ordre de 2000 euros. Cela veut dire que la maison la moins chère est rectangulaire. Désormais, quand vous verrez des maisons avec des décrochés et des formes bizarres, vous saurez qu’ils sont riches 😉


Pour estimer un peu mieux le prix de la maison, il y a un bon site; Attention leur estimation pour les terrasses est complètement fantaisiste, ou alors c’est des terrasses en or massif 🙂

 

Voilà, il sera temps un peu plus tard de revenir plus précisément sur chacun de ces coûts.

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