avril 21st, 2016 by nvoi

Vous avez déjà un logement dont vous êtes propriétaire. Vous souhaitez faire construire… du coup que faire? Sauf si vous êtes assez riche pour garder complètement votre 1e maison (pour vous ou pour la mettre en location), vous allez devoir vous en séparer. Pour financer la construction.

Mais.. si c’est pour financer.. c’est donc avant que la construction ne soit finie.. Problème ! Que faire ?

 

Prêt relais, à l’aide

C’est là qu’intervient une invention fort utile des banques : le prêt relais. Il permet de toucher l’argent de sa maison, enfin une partie, avant de la vendre. Le fonctionnement est le suivant :

  1. La banque vous fait une offre de prêt relais. Habituellement 70% de la valeur de votre maison, certifiée par 2 agences immobilières. Par exemple, 140 000 euros si votre logement vaut 200 k€
  2. Vous acceptez l’offre, et vous contractez ce crédit sur un an (voire deux). Chaque mois, vous rembourserez juste des intérêts (et l’assurance)
  3. Le crédit sera à taux (en 2016) de l’ordre de 2%
  4. Le capital du crédit sera du à la fin du crédit, c’est à dire lorsque vous toucherez l’argent de la vente de la maison. En ce sens, le prêt relais ressemble à un prêt in fine.
  5. L’argent de votre vente servira en priorité, et automatiquement, à rembourser la banque : celle-ci va en effet vous demander de faire signer à votre notaire un « ordre irrévocable » de verser l’argent de la future vente, en premier à la banque

Tout ensemble, avec les différents frais et assurance, le prêt relais va vous revenir à un ordre de grandeur de 4% du montant prêté (dans notre exemple 5 600 euros – pour un an)




 

Un déménagement temporaire ?

Une autre solution, qui ne fait pas intervenir la banque en prêt relais, consiste à vendre votre maison d’abord, et à déménager dans une location. Cela a plusieurs avantages :

  1. Si vous restez au moins 2 ans en location, vous aurez de nouveau droit à un prêt à taux zéro
  2. Si vous ne maîtrisez pas la durée de la construction, ou qu’elle risque d’être supérieure à un an, cela vous libère d’un poids : le logement est vendu en premier, c’est une chose faite, plus de stress, plus de risque de devoir la brader au dernier moment pour financer des travaux

Maintenant, un loyer vaut en général 0,4% du prix de vente du logement, soit 4,8% au bout d’un an. Vous allez donc perdre plus d’argent qu’avec la solution du prêt relais : et cela sans compter la fatigue et les frais du « double » déménagement nécessité par cette location intermédiaire.

 

Pour un achat ancien

Si vous ne faites pas construire, l’achat d’un logement ancien peut aussi nécessiter un prêt relais. Par contre, la location intermédiaire n’a pas trop d’intérêt dans ce cas : en effet, le délai de prise de possession de votre nouveau logement (3 mois, voire 6 mois si « vente longue »), est connu d’avance. Cette durée relativement courte, ne plaide pas pour un déménagement de plus.

 

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