mars 1st, 2016 by nvoi

Pour un projet de construction, une question se pose rapidement pour ceux qui ne s’y connaissent pas dans le métier : faut-il passer par un constructeur, un architecte ou un maître d’œuvre ?

Lors de vos discussions avec les constructeurs, ceux-ci mettront toujours en avant le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) comme une avancée géniale par rapport aux concurrents

Qu’est ce qu’offre le CCMI?

Le CCMI offre plusieurs garanties, mais elles sont plus ou moins intéressantes :

  • La livraison à prix et délai convenu
    • Pour le prix, c’est surtout en cas défaillance du constructeur, un autre prendra le relais pour finir les travaux au même prix.
    • Pour les délais, c’est bien beau une garantie, mais on ne peut pas garantir un retard. En fait, c’est plutôt le remboursement en cas de dépassement, qui est garanti
    • Le prix peut être fixe, c’est à dire qu’il n’est pas révisé en fonction de l’indice de la construction. Ou s’il est révisé, cette révision ne pas pas dépasser la hausse de l’indice BT01. Dans tous les cas, ce sera précisé
  • L’assurance Dommage Ouvrage (DOA) : nous y reviendrons plus bas, car elle est constamment mise en avant par les constructeurs
  • La garantie de remboursement : remboursement du dépôt de garantie, ou des premiers pourcents versés (premiers appels de fonds), si le chantier ne démarre pas à la date prévue et que vous souhaitez du coup annuler, ou si vous vous rétractez dans le délai légal
  • Le parfait achèvement : couvre pendant un an, n’importe quel désagrément rencontré dans la maison, et lié à la construction. Exemple : erreur de pose, erreur de matériau, malfaçon, … L’habitant doit envoyer un LRAR et le constructeur doit résoudre le problème à ses frais
  • Le bon fonctionnement : une garantie similaire au parfait achèvement, mais pendant deux ans, et couvrant uniquement les appareils (fenêtre, pompe à chaleur, toilettes..) et non le gros œuvre.
  • Le calendrier des appels de fond est imposé : selon des critères objectifs (exemple : mais hors d’air). Cela empêche des constructeurs frauduleux de vous demander de payer 50% de la maison, alors qu’ils en auraient construit 20%.. et ils partiraient ensuite avec la caisse
  • Les 5% réservés pour le jour de signature de la livraison.

Quelques autres garanties sont disponibles mais ont peu d’impact sur votre projet.

Les vrais points forts d’un constructeur

Sur le prix, c’est surtout l’assurance que si une tache a été mal estimée, le surcoût sera pris en charge par le constructeur : il vous fournit un coût « global » et non par poste (maçonnerie, charpente, etc.). Cela implique que si par exemple, le constructeur a oublié de chiffrer des tuyaux, des quantités de placo, c’est pour sa pomme.

Idem si il y a un conflit entre deux artisans qui disent que ce n’est pas à eux de faire une tache, le constructeur va trancher.

Pour les autres garanties, elles ne sont pas vraiment discriminantes par rapport à un MOE ou un architecte. Certes, vous n’aurez pas juridiquement la garantie, mais si vos relations ne sont pas exécrables, vous aurez un calendrier de paiement correct, une garantie SAV, etc..

La dommage ouvrage

Cette assurance est souvent le point clé mis en avant par les constructeurs, pour vous dissuader de passer par un architecte ou un MOE. Pourquoi ? Parce qu’elle joue sur la peur, et qu’ils savent que si vous allez voir ailleurs, les prix moins chers (pour un MOE) ou équivalents mais avec plus de personnalisation et de qualité (pour un architecte) vous feront réfléchir.

Le discours typique est « avec la dommage ouvrage, vous serez vraiment assuré pendant 10 ans ». Oui mais…

Ce qu’il ne vous dit pas

La garantie décennale est parfois cité comme avantage du CCMI. En fait, chaque artisan est obligé de souscrire à une assurance décennale. Le constructeur ne vous apporte ni plus, ni moins que si vous passez par un maître d’œuvre ou un architecte.

La seule différence en fait, c’est que le constructeur va faire « proxy », écran, avec les artisans : mais cela est lié à l’assurance dommage ouvrage. Cette assurance a pour seule utilité de faire « remonter au niveau du dessus » vos problèmes : au lieu de contacter les artisans directement et de faire jouer leur garantie décennale, vous aurez 10 ans pour contacter le constructeur, qui lui, contactera les artisans et fera jouer leur assurance. Donc c’est juste un intérêt de simplification et de flemmardise pour vous.

Accessoirement, elle est utile si un artisan fait faillite dans les 10 ans, le constructeur utilisera l’assurance dommage-ouvrage pour trouver un autre artisan.

Parlant de dommage ouvrage (DOA), son autre avantage, c’est au niveau de la rapidité de règlement : si un problème de finition des travaux, ou un défaut grave apparaît (du genre, le toit de la maison s’écroule après 5 ans pour cause de malfaçon), la DOA va vous rembourser ou/et vous reloger, et ensuite se retourner contre les assurances des artisans. Sans DOA, vous serez en prise directement avec les artisans; cela peut amener quelques risques :

  • Artisans qui se rejettent la balle
  • Faillite d’artisan
  • Refus d’intervenir et retard dans les réparations, nécessitant d’avancer des frais.

Au final, c’est donc bien une assurance, qui a un coût élevé, mais dont l’utilisation est rare. Mais ce n’est pas le nec plus ultra de la construction. A vous de choisir, constructeur ou pas, surtout en fonction du projet, de la confiance et de la réputation, et non en fonction de garanties supposées ou rarement utiles.

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février 7th, 2011 by nvoi

Il y a plusieurs postes à compter pour calculer un budget de construction de maison

En plus de la maison elle-même

  • Le terrain bien sur. Habituellement à 30 ou 40 euros du m2 en campagne perdue, le prix grimpe facilement à 100 euros/m2 dans une petite vile, 200/m2 et plus dans l’agglomération d’une grande ville. Pour un terrain standard de lotissement en banlieue proche de 300 à 600 m2, il faut donc facilement compter 100 k€
  • Les frais de notaire sur le terrain. De l’ordre de 8%

  • L’assainissement individuel s’il n’y a pas de tout-à l’égout (« terrain non viabilisé »). De 6 à 9KE, donc un poste à ne pas négliger
  • Le raccordement aux réseaux EDF, FT, et eau. Compter 1 à 3 KE pour le total des trois pour une maison classique en bord de route.  Plus la maison est loin du bord du terrain, plus le budget va augmenter, ça peut atteindre 10 000 euros si vous avez 50m de tuyaux à ajouter.
  • Les frais dans le jardin : aplanissement du terrain, enlèvement de la terre, clôtures, engazonnage, graviers pour le stationnement.. ces frais sont rarement inclus dans les estimations des constructeurs.
    • Comptez 200 euros environ pour la livraison de cailloux pour deux places de parking devant chez vous, environ 40 m2
    • Beaucoup plus, 1000 euros facilement, pour mettre de l’enrobé
  • Les frais financiers en plus du coût du prêt : frais de déblocage différé du crédit + frais de dossiers : en général 1% du montant emprunté environ
  • L’aménagement intérieur : la peinture et les sols à l’étage ne sont pas inclus, ni la cuisine. Compter facilement 3 à 4k si vous faites tout peindre par un professionnel. Pour une cuisine, il y en pour tous les budgets, de 2 à 10k en gros.
  • Par contre les carrelages en bas et dans les salles d’eau sont habituellement inclus.
  • Les taxes de l’état. locales, départementales ou nationales : elles sont proportionnelles à la surface habitable de la maison, variables. Compter de l’ordre de 30 à 60 euros par m2.

Le prix de la maison

  • S’ajoute à cela, le prix de la construction de maison elle-même bien sur. Le prix se fait au m2 SHON
  • Qu’est ce qu’un m2 SHON ? C’est la surface de la maison en comptant les murs, et aussi la moitié de la surface du garage.
  • Par exemple, si votre maison fait 100 m2 habitable et le garage 20m2, vous devrez compter environ 120 m2 SHON : 100 pour la maison, 10 pour les murs, et 10 pour le garage
  • Un prix moyen (en 2012) est environ 1200 euros/m2 pour une maison de gamme classique à étage, plutôt 1350 si c’est une maison BBC.

 

Comment faire baisser le prix ?

Voici quelques astuces pour obtenir un prix au m2 meilleur, sans changer de constructeur :

  • Faites supprimer les options très chères comme les volets roulants et les fenêtres en métal (aluminium). Remplacez les par du PVC.
  • Les maison de plein pied coûtent jusque 10% moins cher (mais réduisent votre jardin)
  • « Incorporer » le garage sous une pièce de l’étage permet d’économiser environ 5 000 euros
  • Chaque décroché dans vos murs, pour une surface identique, coûtera de l’ordre de 2000 euros. Cela veut dire que la maison la moins chère est rectangulaire. Désormais, quand vous verrez des maisons avec des décrochés et des formes bizarres, vous saurez qu’ils sont riches 😉


Pour estimer un peu mieux le prix de la maison, il y a un bon site; Attention leur estimation pour les terrasses est complètement fantaisiste, ou alors c’est des terrasses en or massif 🙂

 

Voilà, il sera temps un peu plus tard de revenir plus précisément sur chacun de ces coûts.

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