mars 1st, 2014 by nvoi

Le viager présente de nombreux avantages. En voici 7 qui pourront vous donner envie d’y investir.Watch Full Movie Online Streaming Online and Download

1. Le viager est peu connu

Il faut savoir que le marché du viager est un tout petit marché, quelque chose comme 5000 transactions par an.
Sur un si petit marché, il y a forcément des affaires à faire, car le nombre d’acheteurs est inférieur aux besoins.

2. Les grandes maisons sont peu demandées

Les personnes qui achètent des viagers ont tendance à acheter sur Paris; vu les prix élevés, ils privilégient des petites surfaces, et des personnes plutôt âgées ayant encore peu d’années à vivre. En conséquence, ces petites surfaces sont à éviter, car il y a beaucoup de jeunes couples qui les veulent en tant que 2e achat (par exemple pour avoir un studio pour leur bébé, d’ici 15-18 ans).
Un autre avantage du viager, c’est que les prix sont fixés librement, et les valeurs des bouquets et des rentes sont variables et négociables. Il vous faut donc cibler des grandes maisons sur lesquelles la décote est plus élevée. Typiquement sur la côte d’azur ou à La Baule (où vivent de nombreux retraités), l’offre est élevée.

3. Le vendeur de viager devient rentier.. vous devenez un « anti-rentier »

L’achat d’un viager est à première vue une très mauvaise stratégie pour devenir rentier. C’est même l’inverse : c’est le vendeur du bien immobilier qui touche une rente mensuelle (que vous lui versez) et c’est donc lui qui devient rentier ! C’est la nature même du viager. Or, parce qu’un bon investissement a toujours sa part de risque, vous devrez accepter l’achat en viager comme un achat risqué, et non chercher à minimiser ce risque.

//
//

Maintenant, et sans vouloir critiquer les personnes dont le but est d’être rentier, que préférez-vous :
  • Prendre des risques parce que vous êtes jeune, pour faire croître votre patrimoine plus rapidement
  • Ou essayer de devenir rentier, ce qui suppose des investissements délivrant des rentes plus ou moins connues (big caps comme Coca Cola, louer des biens immobiliers, acheter des obligations d’état ou d’entreprise..)

Il me semble qu’en dessous de 50 ans, vous êtes à moins de la moitié de votre vie financière, et il faut donc prendre des risques : pour cela il n’y pas mieux que d’être une sorte d’anti rentier, vous vendez de la sécurité à quelqu’un qui en a besoin (revenu régulier) et vous achetez du risque. Le viager n’a donc rien d’immoral (enfin tant que vous n’empoisonnez pas votre vendeur) car il répond à un besoin des deux parties.

Libre à vous, une fois que vous serez devenu riche, de modifier votre patrimoine pour être à votre tour rentier, mais cette étape correspond pour rentables.fr au 4e quart de la vie financière, au delà de 70 ans.Watch movie online The Transporter Refueled (2015)

 

4. Le viager peut-être libre ou occupé

Comme pour un investissement immobilier classique, le viager que vous achetez peut-être occupé par son propriétaire-vendeur, ou libre.
C’est intéressant car les deux situations ont leur avantages :
  • Avec un viager libre, vous pouvez maximiser vos revenus, en relouant le bien plus cher que vous n’avez de remboursements mensuels. Bien sur cet autofinancement a un prix : le bouquet à payer à l’achat du bien sera plus élevé. Cette situation sera bonne si les prix des locations augmentent, ou si votre vendeur vit très vieux
  • Avec un viager occupé, vous ne pouvez malheureusement pas déduire la rente que vous versez d’autres revenus locatifs. Mais vous avez une superbe décote sur le prix du bouquet, peut-être seulement un tiers du prix de la maison. Si votre vendeur vit une demi-douzaine d’années, vous aurez payé le bien à peine aux deux tiers de sa valeur ou à peu près. Performance qui sera dure à battre avec un viager libre (les viagers libres demandant moins de cash, ils sont + demandés et ont donc une performance élevée seulement après un certain temps, une fois amorti le surcoût de bouquet !)

 

5. Le viager est meilleur qu’une assurance-vie

Tout le monde a en tête l’idée du risque du viager qui ne se termine jamais, avec une vendeuse qui survit à votre propre mort. Par exemple, l’histoire de Jeanne Calment et de son notaire.
En fait, cette vision est fausse pour deux raisons :
  1. Plus vous achetez un viager à une personne jeune, plus le risque est réduit : en effet, si on considère le nombre d’années restant à vivre à une personne vendant un viager, il sera de l’ordre de 7 ou 8 à 80 ans, mais avec de fortes disparités (disons entre 2 et 18 ans pour 95%). Or dans les mêmes bornes de 95%, pour une personne âgée de 60 ans, le nombre d’année restant variera non pas dans un rapport de 1 à 9, mais plutôt de 1 à 6 (de 5 à 30 ans). Les chiffres sont approximatifs mais ils montrent que le vrai risque, c’est de choisir une personne trop âgée à la Jeanne Calment. Alors qu’en choisissant un jeune retraité, vous ne vous attendez à rien avant 20 ans.
  2. Lié à la première raison, le viager se révèle un bon investissement à long terme : le bouquet payé pour un viager à un jeune retraité sera très faible. Et l’achat sera idéal pour transmettre une maison à l’un de vos enfants, il l’aura, si vous l’achetez assez tôt, pour la fin de ses études vers 25 ans. La mort d’une personne est CERTAINE. Au mieux, une personne de 60 ans en vivra encore 60, et votre enfant aura sa maison.. pour sa retraite !

 

Certes, le risque de votre décès avant celui du vendeur est là. Cela obligera vos descendants à continuer à payer, sous peine de tout perdre. Mais une assurance-vie transmet de l’argent. Un viager permettra de transmettre un droit à devenir propriétaire d’un bien, ce qui est beaucoup plus tangible.

Bien sur cela sous-entend que vous devez laisser un minimum de cash à vos enfants au cas où ils devraient hériter de votre viager.

 

6. Le viager ne se préoccupe pas de l’inflation

Le viager est indexé sur l’inflation en partie : il y a une indexation minimale légale (actuellement 1,75%), et le taux peut, au-dessus de cela, être fixé librement (sur le SMIC, l’indice de la construction, etc..). Vu les taux d’intérêts très bas actuellement, ils ne peuvent que remonter, et donc, actuellement, le viager protège le vendeur d’une forte hausse de l’inflation. Mais dans ce cas, cela veut juste dire que votre maison se sera en toute logique appréciée du même pourcentage, puisqu’il s’agit de pierre, et donc, il n’y a pas de perte de pouvoir d’achat pour votre maison.

7. Le viager peut être acheté sous forme de fonds

Enfin, si le risque est rédhibitoire pour vous, des fonds de placements permettent de limiter le risque (et le rendement) en achetant des parts de « viager titrisé ».
Il y avait le fonds Koesion, qui a fait faillite en 2012 après seulement 3 ans. Le rendement annoncé était de 7-8%

La société Turquoise finance a créé le fond « viager life fund » il s’agit d’une SICAV agrée au Luxembourg et accessible sur les comptes titre (en direct) ou sur des contrats d’assurance vie Allianz Luxembourg ou Lombard. Leur modélisation est bien construite.

Code ISIN: LU 0569699696
En alternatives au viager, vous avez des fonds immobilier spéciaux investis dans des logements à loyer modéré comme la SCPI Pierre 48

Posted in Stratégie Tagged with: , ,